Dưới đây là bản cập nhật chi tiết các quy định pháp lý mới nhất liên quan đến Luật Đất đai, chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Các thay đổi này tập trung tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai, tách thửa và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
[1] Cơ chế giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở
Quy định mới đưa ra công thức tính toán cụ thể và các mức giảm trừ nhằm hỗ trợ người dân, đặc biệt là trong các trường hợp tách thửa đất vườn, ao có nguồn gốc lịch sử để chuyển sang đất ở.
Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau:
Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;
Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;
Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
[2] Phân cấp thẩm quyền: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định Bảng giá đất
Việc định giá đất sẽ được phân cấp mạnh mẽ về địa phương để đảm bảo tính sát thực với thị trường, bắt đầu áp dụng từ đầu năm 2026.
Tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.
[3] UBND cấp tỉnh ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) hằng năm
Bên cạnh Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất cũng sẽ được cập nhật định kỳ hằng năm vào ngày 01/01 để kịp thời phản ánh biến động giá trị đất đai tại từng khu vực.
Tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.
[4] Nới lỏng điều kiện tách thửa, hợp thửa và quy định về lối đi chung
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất về tách thửa đã được tháo gỡ: không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đối với phần đất làm lối đi và linh hoạt hơn trong việc hợp thửa (không bắt buộc cùng mục đích, cùng hình thức trả tiền).
Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024. Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày 01/01/2026 mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH153.
[5] Đơn giản hóa thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Cải cách thủ tục hành chính giúp giảm tải khâu xử lý hồ sơ giấy tờ, chuyển sang quản lý trên dữ liệu số, bỏ bớt bước xác nhận trên phôi Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
Tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.
[6] Bổ sung trường hợp thu hồi đất cho cơ sở cai nghiện ma túy
Quy định mới bổ sung thêm danh mục thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh – quốc phòng cụ thể.
Tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
[7] Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội
Chính sách này nhằm tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng cho các dự án lớn (Khu thương mại tự do, Trung tâm tài chính) và các dự án đã đạt tỷ lệ thỏa thuận cao nhưng bị vướng phần diện tích còn lại.
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý, bao gồm:
Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;
Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;
Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.
[8] Các trường hợp đặc thù được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu
Tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho các dự án đối tác công tư (BT), dự án năng lượng và phát triển du lịch tại các vùng kinh tế khó khăn để thu hút đầu tư.
Tại khoản 4 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, bao gồm:
Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 mà không sử dụng vốn nhà nước đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
