Theo các chuyên gia, năm 2026, thị trường đất nền vẫn được quan tâm nhưng sức hút đang giảm dần khi nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các sản phẩm xây sẵn.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025 và cả năm 2025, thanh khoản đã có sự cải thiện rõ rệt. Lượng giao dịch thành công tăng so với các quý trước, trong đó đất nền tiếp tục là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực.
Trong tổng lượng giao dịch, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 37.865 giao dịch, tăng khoảng 17% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là tín hiệu cho thấy nhu cầu nhà ở thực đang dần quay trở lại thị trường, đặc biệt là tại các đô thị lớn.
Đáng chú ý, đất nền tiếp tục chiếm ưu thế với 113.517 giao dịch thành công trong quý IV/2025, tăng khoảng 8% so với quý III/2025 và 30% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Bộ Xây dựng, giao dịch đất nền chủ yếu tập trung tại các khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.
Đánh giá chung về thị trường đất nền năm 2026, ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes – cho rằng đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm, nhưng mức độ quan tâm sẽ giảm dần so với giai đoạn trước.
Thực tế giai đoạn vừa qua cho thấy, khi thị trường gặp khó khăn, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tức bất động sản có xây dựng (nhà xây sẵn), thường có thanh khoản tốt hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đồng thời, thống kê cũng chỉ ra rằng bất động sản xây sẵn đạt mức tăng giá tốt hơn và bền vững hơn so với sản phẩm đất nền.
Theo ông Chung, tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi đáng kể. Khi tham gia đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không chỉ kỳ vọng tăng giá mà còn ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền và thu hút cư dân về ở thực. Do đó, nhiều chủ đầu tư cũng xác định tâm lý chung là ưu tiên bất động sản xây sẵn, thay vì chỉ ôm đất nền chờ tăng giá như trước đây. Vì vậy, thời gian tới, nhiều dự án sẽ phải triển khai theo hướng bán nhà xây sẵn.
Thực tế cũng đã chứng minh, tại các khu đô thị không có xây dựng, quá trình hình thành cộng đồng dân cư rất chậm, khiến hiệu quả tăng giá bất động sản không cao nếu xét trong chu kỳ dài. Trong khi đó, bất động sản xây sẵn không chỉ tạo ra giá trị sử dụng mà còn có thể khai thác cho thuê, hình thành dòng tiền. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, nhiều lô đất nền gần như không tạo ra giá trị hay dòng tiền trong suốt quá trình nắm giữ, từ đó ảnh hưởng đến khẩu vị đầu tư hiện tại.
Ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS. Ảnh: Như Hạ.
Theo ông Chung, các loại hình được nhà đầu tư ưu tiên trong thời gian tới bao gồm chung cư tại các thị trường tỉnh và các dự án nhà ở có xây dựng đồng bộ. Tuy nhiên, yêu cầu lựa chọn sản phẩm của nhà đầu tư cũng trở nên khắt khe hơn. Nếu trước đây, việc đầu tư chủ yếu dựa vào tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng quy hoạch, thì nay nhà đầu tư đã đặt ra các tiêu chí rõ ràng hơn.
“Các tiêu chí được nhà đầu tư ưu tiên bao gồm pháp lý rõ ràng; vị trí trung tâm hoặc khu vực trung tâm mới, nơi có mật độ dân cư đông đúc; khả năng hình thành cộng đồng dân cư thực. Ngoài ra, sản phẩm phải đáp ứng được yêu cầu về chất lượng cuộc sống, bao gồm quy hoạch đồng bộ, cảnh quan, công viên, cây xanh và hệ thống tiện ích đầy đủ để người dân về ở” – ông Chung phân tích.
Về các khu vực được nhà đầu tư quan tâm, ông Chung cho biết năm 2024 ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Hưng Yên, và năm 2025 là Bắc Ninh với mức độ sôi động cao.
Năm 2026, ông dự báo thị trường Hải Phòng, đặc biệt là khu vực Hải Dương cũ*, sẽ trở thành điểm đến mới hấp dẫn nhà đầu tư. Ngoài ra, các tỉnh gắn liền với khu công nghiệp quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên vẫn duy trì mức độ quan tâm lớn, trong đó Hải Phòng được đánh giá là thị trường mới đáng chú ý đối với phân khúc đất nền.
